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房地產業不敗神話已徹底終結

发布时间:2020-01-27 00:16:24

在过去的10年,国人经历的最大泡沫不是998-6124点的A股盛宴,而是10年涨而不跌的房地产泡沫房地产市场10年,时间不长,造富量大,史上罕见

过去10年的赢利模式

1、杠杆

由于内地房地产业事实上走的是香港模式,故而我们的房地产交易,其本质是杠杆交易,或者可称为隐性期货交易所以,当房价上涨时,资产的增值是虚幻的,因为通过杠杆放大了收益

2、利率

在期货交易中,低廉的费率是一个极为重要的条件,这使得交易成本极低,并可通过频繁交易来扩大收益在过去的10年中,贷款利率呈中间高两头低的态势,如此低息保证了投机房地产的低成本

、政策

过去10年是货币超发的10年,为泡沫的兴起提供了充足的弹药,房地产只是这一货币泡沫的主要载体因为房地产业的产业链够长,可容量的泡沫够多,所以被游资作为炒作对象另外,由于对房地产泡沫数次打而未压,使得房地产业一直没有经历真正意义上的调整 本轮调控政策的解读

1、调控的思路

在我们看来,房地产业目前就像是一个堰塞湖,水位高,水量大,直接泄洪有崩盘之虞所以本轮调控的特点,是通过对房地产产业链的上、中、下游多点的精准切割,达到调控目的在上游,缩减银行贷款;在中游,加大保障住房建设;在下游,制订多项交易政策形成阻拦

2、调控的方向

、保障房冲击波

如果保障房能严格执行准入机制的话,这批房源最多也只会冲击低端楼盘,事实上有资格买保障房的群体购买力有限,在整个楼市的占比是小众真正买房的实力派,要么已手中有房,要么持币观望,故保障房对于中高档楼盘,以及整个楼市带来的冲击波是比较小的

调控政策动了谁的奶酪

1、刚需

以结婚为目的买房的,学孟母三迁想买学区房创造学习条件的,赡养老人的等等这些刚需型,如果现价打个六折,相信会有不少人忍不住出手抄底的但考虑到过往高杠杆赚大钱的思维大大地提高了人们的心理预期,也导致买房者不能正确地评估自身防御流动性紧缺的能力,故而不懂得降低财务杠杆的买房者会受到政策与房市趋势的双杀

政策影响:中性偏空

2、中产者

闲钱多,不懂投资只知炒房,首付不成问题,月贷还款更不成问题,这类代表中产的投资者在懵懂中享受到泡沫的好处,正所谓手中有房,心中不慌调控之后,因为 套以上有钱也买不到,所以只能持币观望

政策影响:中性

、投机者

职业炒家利用银行贷款、民间借贷,放大资金利用率,以房养房,对于房价的趋势有一定的话语权,如温州炒房团通过限售切断其炒房的路径,通过断贷降低其财务杠杆换句话说,投机已死

政策影响:大空

4、收藏家

超级有钱,买别墅如烹小鲜买房子的目的是作为藏品与保值如仁恒的粉丝团,全国追着仁恒的物业买以苏州顶级地段,万科的尚玲珑为例,在其4万元多一平方米的楼王顶楼可以一房看三湖(金鸡湖、阳澄湖和太湖)站在无敌湖景豪宅之中,你可以深刻地体会到钱是多么地不值钱如果买别墅如烹小鲜,别墅会成为问题吗对这类购房者,大家都是无可奈何

政策影响:中性

5、开发商

开发商利用银行贷款高杠杆开发,如是上市公司还可以年年融资,通过低成本融资来赚取高额利润销售手法就是分批开发,捂盘惜售,靠地价的自然上涨来拉长赢利周期与赢利增长长江实业在沪上的开发就是经典案例调控之后,对于小级别的开发商而言,流动性的压力很大而对于鲨鱼级别开发商来说只是小空记得早年万科收购浙江南都后,不仅把浦东三林板块的新里程吃下来,还把苏州金鸡湖顶级地段尚玲珑一并拿下,所以新里程与尚玲珑的后几期质量就明显提升不少也就是说,大开发商可以借危机来个以大吃小,提高对市场的垄断,达到尾大不掉的目的

政策影响:对小开发商是大空,对大开发商是小空

分析结论

全民买房时代行将结束

我们认为,全民买房、全民暴富的时代行将结束,房地产业不败的神话也将从此终结房地产在二线城市或许还有一线生机,但像过去10年中那样动辙一年翻倍、 年翻5倍的暴涨时代已无重现的可能因为政策、利率与杠杆均是房产投资或投机的要素我们预期,中央的房地产政策将是反复打压、压而不破当前的房八条和房产税等调控政策正在延续这一策略

过去的10年,地产业因为能赚取到超额利润,所以全社会的资源,包括人、财、物才会源源不断地涌入在这个以10年为期的牛市中,任何一个时点入市都是正确的而在未来的10年,地产业的发展趋势发生逆转,已无法再赚取到社会的超额利润,跑输CPI必是大概率由于资金的逐利性,社会资源将会重新寻找到新的超额利润部门,并集中流入它们会是什么我们不是先知,也无法预言但我们相信,超额利润应该与国家意志、科技进步、社会预期有密切关联我们虽然不知道下一个泡沫会产生在何处,但我们却可以断言,下一个泡沫已在一个不为人知的角落酝酿之中

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