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机构预警百城住宅复合收益进入衰减期

发布时间:2019-11-10 22:23:08

  全国百余城市近3年来的房地产年化投资复合收益率与5年期相比明显下降。中国科学院大学董纪昌表示“中国房地产市场已步入投资收益衰减期,房地产市场的投资风险正在加重。”

  1月12日,来自中国科学院大学中国产业研究中心,中国科学院管理、决策与信息系统重点实验室与专业数据研究机构中金标准数据有限公司首度联合发布的百城住宅投资收益指数则显示,被监测的全国百余城市近3年来的房地产年化投资复合收益率与5年期相比明显下降。

  这说明中国房地产市场已步入投资收益衰减期,不同城市的投资收益已呈分化趋势,房地产市场的投资风险正在加重。中国科学院大学管理学院副院长董纪昌在接受中国房地产报采访时表示。

  部分城市住宅投资不如定期存款

  中金标准数据研究总监高邃告诉中国房地产报,截至2013年12月,全国房地产市场住宅投资收益已严重分化,厦门、北京两地新购住宅投资收益率分别高达43.39%和40.87%;全国116个大中城市中,67个城市的新购住宅投资收益率高于10%,占比高达58%;13个城市的新购住宅投资收益率低于银行同期5年期的存款利率(4.75%);9个城市的新购住宅投资收益率已为负值,其中跌幅最大的三亚,年末比年初下跌11.29%。

  从中不难看出,2013年全国房地产市场的分化趋势继续扩大,以北上广深为代表的7成左右的大中城市的房价继续高涨,以三亚、青岛、西安等地为代表的3成城市的房价则已上涨乏力,涨幅低于同期银行理财产品及5年期存款利率收益,温州、大连等城市的收益率已是负值。

  以3年为周期,虽然2013年房地产投资收益整体仍呈上涨趋势,但若从较长时间看,全国各大城市近3年来的房地产年化投资复合收益率与5年期年化投资复合收益率相比明显下降。

  2011年至今,105个大中城市中,24.8%的城市住宅投资收益率低于同期银行定期存款利率。其中重庆、成都、昆明、西安分别为4.92%、5.59%、3.34%、3.12%。而杭州、温州等6城市的3年复合年收益率已为负值,其中杭州为-1.82%,温州的收益率甚至已达到-11.40%。

  而在房价上涨势头一直如火如荼的一线城市,该份数据监测显示的住宅投资收益也并未如外界想象得那般高。作为领涨四大一线城市的北京,3年年化复合年收益率为19.10%,而上海仅有6.33%。

  中国科学院大学管理学院副教授吴迪告诉中国房地产报,中国科学院大学中国产业研究中心,中国科学院管理、决策与信息系统重点实验室,中金标准数据公司3家单位联合推出的百城住宅投资收益指数和百城住宅生活场景消费性价比指数的主要功能是,度量我国城市住宅消费的性价比,同时也是中国科学院大学中国产业研究中心的最新研究成果。如果单从住宅消费性价比上看,二线城市的住宅消费性价比值最高。一线城市中北京、上海、广州的住宅消费性价比较为均衡,而深圳的住宅消费性价比最低,甚至低于个别二三线城市水平。

  存量房拉低收益率

  国家统计局近日发布的2013年11月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,70个城市中新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比、同比下降的城市只有温州一个城市,分别下降了0.5%和1.2%。而北上广深4个一线城市继续领跑全国房价,同比涨幅连续3个月超过20%。

  中金标准数据总经理郝文嘉对此表示,目前我国各级政府的统计部门一直是房地产市场的统计主体。由于政府统计部门更多采用的是行政力量及抽样方法,所以政府统计领域历来是以自己占垄断地位的一级市场和可部分对其进行监管的二级市场为主。由于这两个市场的数据分别以土地数据及新建商品房购销数据为主,所以政府的房地产统计数据也更多显示为对房地产增量行为的统计,数据供给形式多表现为登记数据和成交数据。加之登记数据存在申报企业是否准确申报,以及成交数据是否存在滞后性等问题,所以总体看来,房地产数据统计的准确性有待进一步提高。前述住宅投资指数之所以与统计局发布的数据存在很大差异,主要是因为采集的样本量中,存量房和增量新房的比例高达20∶1,也就是说,这些大量持有房产的存量房拥有者,提供了市场上更为真实的住宅投资数据。

  郝文嘉认为,按照住房和城乡建设部的公开说法,当前我国存量房产已达到2亿套,而每年新增房产只有1000万套。由于存量远远大于增量,且北京和上海等地每年的存量房交易量已超过增量房交易量,所以对以存量为特征的房地产三级市场的研究,数据采集将更加宽广。而对于目前事实上已成为房产市场主流的存量房市场而言,由于监管手段有限等原因,统计数据要么不足,要么由于阴阳合同问题而同样存在数据准确性等问题。

  若单从数字角度解读房地产,房地产似乎还充满吸引力。但在当前的经济环境下,又有那种投资的持有成本几乎为零,年复合收益可高达20%甚至40%呢?但若从历史及宏观经济的角度解读,房地产投资的回收不仅需要较长的时间周期,也需要宏观经济走势向上的配合。而以上两个因素,现在已经发生变化,将来或许也将发生变化。郝文嘉如是解释道。

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